Předseda představenstva a ředitel developmentu a staveb společností BIDLI stavby a BIDLI development Roman Weiser se ve světě realit pohybuje již téměř třicet let a v developmentu skoro dvacet. Povídali jsme si s ním nejen o tom, co Bidli aktuálně nabízí a připravuje, ale také o současné situaci trhu s nemovitostmi a jaký je podle něj výhled do budoucna.
Můžete nám nejdříve společnost Bidli představit? Vaše portfolio je poměrně široké, nabízíte komplexní služby a produkty spojené s bydlením pod jednou střechou – od nemovitostí, finančního poradenství, přes investice, energie (včetně fotovoltaiky), až po development, stavby a interiéry nebo auta. Co vše to obnáší, co klientům můžete nabídnout?
Naším cílem je poskytnou klientovi co nejkomplexnější služby při řešení bydlení tak, abychom ho celým procesem provedli a on nemusel řešit navazující služby na různých místech. Například když si od nás klient bude chtít nechat postavit dům, pomůžeme mu vyhledat pozemek, zajistíme financování koupě a výstavby, vypracujeme projektovou dokumentaci, vyřídíme stavební povolení, dům (montovanou dřevostavbu) vyrobíme a postavíme a dodáme např. fotovoltaickou elektrárnu na střechu, kuchyňskou linku a vestavný nábytek, zkolaudujeme, připojíme dodávku elektřiny a plynu, v mezičase prodáme jeho stávající nemovitost, klienta přestěhujeme, dům pojistíme a zároveň si od nás může klient pořídit nový automobil. Jsme na trhu jediní s takto širokým spektrem služeb pod jednou střechou.
O co z toho mají klienti největší zájem? Mění se to i v čase?
Nejvíce klientů využívá služeb finančního poradenství, realitní kanceláře a rovněž dodávek elektrické energie a plynu. S ohledem na vývoj trhu se samozřejmě množství klientů mění, např. loňský rok byl pro finanční poradenství a reality extrémně hektický, kdežto v tomto zažíváme návrat k normálu. Naopak např. fotovoltaické elektrárny zažívají obrovský boom, který potrvá ještě několik let.
V Bidli máte na starosti divize developmentu, staveb a interiérů. Jaké aktuální projekty řešíte? Co nového připravujete?
Náš development je specifický tím, že realizujeme menší i větší projekty po celé republice. To si můžeme dovolit především proto, že v Bidli máme rozsáhlou síť realitních ale i hypotečních průvodců. Díky této síti máme dokonalý přehled o zajímavých lokalitách, míře poptávek, cenách apod.. Aktuálně máme v realizaci projekty v Rodově, okr. Hradce Králové (rodinné domy a byty pro 190 rodin), Libeři, okr. Praha-západ (16 RD), Myslince, okr. Plzeň-sever (112 RD). Do prodeje budeme nyní nově dávat projekty ve Vrksmani, okr. Chomutov (46 RD), Dýšině, okr. Plzeň-město (20 RD), Úmyslovicích okr. Nymburk (rodinné domy a byty pro 33 rodin) a Zárybech okr. Praha-východ (11 RD). Celkem máme v různé fázi řešení projekty pro více než 700 rodin.
Který z vašich projektů byl nejnáročnější a proč – a kterého si nejvíce ceníte?
V zásadě se v obou případech jedná o stejný projekt, a sice Bidli v Rodově. Je to projekt pro 190 rodin v okr. Hradce Králové, kousek od sjezdu z nového úseku dálnice D11, kdy zhruba polovinu projektu tvoří rodinné byty o 3 bytových jednotkách s vlastní zahrádkou a parkovacím stáním – takový ideální kompromis mezi bydlením v domě a bytě.
Proč stavíte rodinné domy jen jako dřevostavby? Jaké jsou jejich výhody a možnosti technického vybavení? Odpovídá to i požadavkům na moderní a udržitelné bydlení?
Dřevostavby se pro nás staly jasnou volbou, jelikož mají spoustu výhod pro klienta i samotného stavitele. Vyzdvihnul bych především rychlost výroby a výstavby, výborné tepelně-izolační vlastnosti, nízké provozní náklady, dají se postavit převážně z přírodních materiálů a bydlení v nich je zdravé. Naše dřevostavby splňují kritéria moderního a udržitelného bydlení i díky vybavení v podobě fotovoltaické elektrárny na střechu a smart home řešení, které si klient může ušít zcela na míru.
Spolupracujete při projektech s architekty a při zařizování interiérů s designéry? Osvědčilo se vám to?
Architekti a designéři jsou nedílnou součástí našeho širšího týmu. Domy musí nejen dobře vypadat, ale být i praktické, což se nám v obou směrech daří. Designéři pak ještě navrhují vybavení vzorových domů a bytů, aby si mohli klienti co nejlépe představit život v našich stavbách.
Pandemie covid-19 zásadně změnila trendy v bydlení, jak jste na to zareagovali? Změnili jste třeba parametry vašich projektů apod.?
Pro nás byla pandemie covid-19 vlastně výhrou. Lidé nejen pochopili, že v nejisté době je nejlepší investovat do nemovitosti, ale zároveň díky lockdownům začali utíkat z měst blíže přírodě. A jelikož se naše projekty nachází většinou nedaleko většího města, tak utíkali k nám. Naše projekty v podstatě odpovídaly trendům, které pandemie vyvolala. Pokud máte volit mezi provozně nákladným bydlením v panelovém domě bez zahrady, kde jen obtížně zaparkujete, a bydlením kousek od města v nízkoenergetickém rodinném domě, kde jsou vedle sebe 3 mezonetové byty s vlastní zahradou a parkovacím stáním a ještě máte na střeše vlastní fotovoltaickou elektrárnu, pak je volba jasná. Nicméně u budoucích projektů, kde ještě lze změnu udělat, již v některých případech primárně projektujeme domy s menší užitnou plochou (standardně okolo 100 m², místo původních 120 – 130 m²) při stejném počtu obytných místností, ale zachováváme možnost výběru většího domu, pokud to územní plán umožní.
Navíc se k tomu teď přidávají vysoké ceny nemovitostí a energií, rostoucí sazby a nedostupnost hypoték? Mění v důsledku toho parametry poptávaných nemovitostí a jak lidé na uvedené aspekty reagují?
Ti, kteří si nemohou nebo nechtějí pořídit vlastní bydlení z důvodu vysokých úroků u hypoték, se samozřejmě přesouvají do nájmů. Nájemních bytů je ovšem na trhu razantně méně než bytů k prodeji a výše nájmů v reakci na tento stav letí nahoru rychleji než ceny nemovitostí, jejichž růst zpomalil. Za nějaký čas dojde k situaci, kdy nájmy budou natolik vysoké, že opět začne lidem dávat větší smysl pořízení vlastního bydlení, i když jsou úrokové sazby hypoték zrovna nahoře. Málokdo si uvědomuje, že v následujících letech půjdou úroky opět dolů, ale v mezidobí vzrostou ceny nemovitostí. Vyšší cenu už zpětně nesrazíte, ale snížit jednáním s bankou úroky v době poklesu sazeb lze dnes poměrně snadno.
U lidí vyhledávajících nemovitosti ke koupi dochází ke změnám kritérií jejich výběrů. Snaží se docílit nižší ceny a tím pádem hledají byty plošně i dispozičně menší nebo v delší dojezdové vzdálenosti od větších měst. Ustoupí od koupě domu a pořídí si byt. Aktuálně i více řeší způsob vytápění, energetickou náročnost budovy a provozní náklady. Již nemají jako hlavní kritérium občanskou vybavenost a nemají problém bydlet tam, kde přímo v obci vlastně ani žádná vybavenost není.
Máme za sebou hypoteční boom, trh hypoték se propadá o desítky procent. Dotýká se to i vašich klientů a jak jim situaci pomáháte řešit?
Já bych si v této souvislosti dovolil navrhnout změnu terminologie. Nenazýval bych současnou situaci na trhu hypoték (a tím pádem i realit) propadem, nýbrž návratem k normálu. Loňský rok byl historicky naprosto extrémní a jako takový nemůže sloužit jako srovnávací hodnota, byť ze statistického pohledu význam určitě má. Je třeba si uvědomit, že v r. 2021 si vzal ve spoustě případů hypoteční úvěr i ten, kdo o něm zpočátku neuvažoval, protože nakonec došel ke zjištění, že tak levné peníze už v následujících letech těžko sežene.
Pokud bychom stav trhu měli porovnávat s dlouhodobějším normálem, pak se jistě budeme pohybovat někde na hodnotách roku 2019, tj. před vypuknutím pandemie covid-19, kdy rovněž platila přísnější pravidla pro poskytování hypotečních úvěrů, která byla po vypuknutí pandemie postupně mírněna a některá i zrušena. Pokud porovnáme prvních 7 měsíců r. 2019 a 2022 v objemu nově poskytnutých hypotečních úvěrů, pak zjistíme že za toto období byly v r. 2019 poskytnuty úvěry v objemu 99 mld. Kč, kdežto v r. 2022 celkem 127,2 mld.. Z důvodu vysokých úrokových sazeb se dá očekávat ochlazení zájmu o hypotéky, ovšem troufnu si odhadnout, že objem poskytnutých hypotečních úvěrů v r. 2019 a 2022 bude nakonec velmi podobný. A tato skutečnost dokládá, že dochází k návratu do normálu.
Naši klienti přemýšlejí o této situaci různě, a to dle stavu jejich rodinné pokladny. Nicméně často reagují tak, že sáhnou více do svých úspor v rodině a na nákup nemovitosti si vezmou menší úvěr. Samozřejmě mění i parametry hledaných nemovitostí (menší plocha, dům vs. byt, dále od města atd.). Další variantou v případě záměru výstavby domu je, že si pořídí nyní pouze pozemek a se stavbou vyčkají na příznivější úroky i situaci ohledně stavebních materiálů.
Nabízíte proto i družstevní bydlení, které může pomoci situaci vyřešit? Jaký je o něj zájem?
Máme vlastní interní produkt družstevního bydlení, o nějž zájem neustále roste. V současné době máme 27 bytových družstev, v nich celkem 480 členů, přičemž majetek družstev přesahuje 3 mld. Kč.
Podle aktuálních zpráv začínají ceny nemovitostí stagnovat nebo nerostou alespoň tak dynamicky jako doposud. Jak vidíte vy osobně současný stav trhu s nemovitostmi a jaký je váš výhled do budoucna?
Růst cen napříč trhem zpomalil a někde se i zastavil. To se ale dalo čekat již v době, kdy vypukla válka na Ukrajině. Je zřejmé, že v období růstu úrokových sazeb a nejistoty bude trh více stagnovat, což se projevilo i po nástupu pandemie covid-19. Tehdy ale došlo k situaci, kdy ČNB začala razantně snižovat úrokové sazby a lidé ukládat peníze do nemovitostí. Trh postupně nabíral vyšší a vyšší obrátky. Pandemie i válka na Ukrajině ale s sebou přinesly i prudký růst cen stavebních materiálů a prací, čímž prodražily novostavby, jejichž ceny tak či tak musely vzrůst.
Zároveň, pokud hovořím o návratu k normálu, je třeba podotknout, že trh s nemovitostmi a potažmo hypoteční trh zažívaly v létě vždy významné ochlazení a stejně tak i v zimě. Ta správná obchodní sezóna byla vždy na jaře a na podzim. Vloni si např. obchodníci se secondhandovými realitami zvykli, že jim během prvního týdne inzerce při dobře nastavené ceně nemovitosti zavolá třeba deset i dvacet poptávajících a nemovitost se během týden či dvou prodala. V normálních časech se ale toto dělo jen u podhodnocené nemovitosti. Při správně nastavené ceně volali týdně jen 2 až 3 zájemci (někdy se dokonce během prvních týdnů inzerce neozval vůbec nikdo) a nemovitost se prodala za 3 až 6 měsíců. A to je stav, který nyní nastal. Čili opět důkaz návratu do normálu, přičemž toto tvrzení podporuje i fakt, že počet poptávajících klientů, kteří do Bidli volají se zájmem o nějakou nemovitost, se oproti červencovým číslům v polovině srpna zdvojnásobil – stejně, jako v minulých dobách, kdy počet zájmů o nemovitosti rostl cca od poloviny srpna, kdy už je větší část lidí z dovolených zpět.
Celkově je ale zřejmé, že tento rok skončí meziročním růstem cen nemovitostí, byť nižším než tomu bylo v předchozím dvou letech. Od konce tohoto roku a v dalších letech očekávám postupné snižování úrokových sazeb a růst cen nemovitostí, který bude postupně zrychlovat. Dokud však pokles úrokových sazeb nenastane, budou větší část trhu tvořit klienti s hotovostí, popř. s menšími úvěry než v minulých letech a investoři do nájemního bydlení, kterým bude s ohledem na rychlejší růst výše nájmů dávat opět větší smysl investice do dalších nákupů.
Vyplatí se i dnes investovat do nemovitosti? Co klientům radíte?
Za svou téměř třicetiletou praxi jsem si nejednou ověřil, že ve střednědobém a tím spíš dlouhodobém horizontu cena nemovitostí jen stoupá. Např. ceny stavebních pozemků neklesly ani v době dosud největší realitní krize, která byla v letech 2008 – 2010. Já osobně celý život investuji jen do nemovitostí a vždy se mi to při pohledu zpět vyplatilo. Nemovitost je zkrátka jistou konzervativní investicí, jejíž hodnota v čase roste a navíc ji mohu pronajmout, tj. poskytuje mi pasivní příjem. Koupi nemovitosti vidím tedy i jako dobrou ochranu před inflací. Zároveň je třeba si uvědomit, že při placení nájemného se vám již ani koruna nevrátí, kdežto při splácení hypotéky splácíte i cenu nemovitosti, která se vám vrátí při případném prodeji, navýšená i o desítky procent z ceny celé nemovitosti, čili nikoliv jen z toho, co již člověk stihl splatit. Pokud se tedy někdo zeptá na radu mě, jednoznačně mu investici do nemovitostí doporučím.
Jak vypadá vaše vlastní bydlení – je to dřevostavba od Bidli?
Nebydlím v dřevostavbě, protože v době, kdy jsem stavěl dům, Bidli ještě dřevostavby nestavělo. Vlastníme kousek od Prahy přízemní nízkoenergetický zděný rodinný dům o ploše 120 m2, vytápěný tepelným čerpadlem a právě na jeho střechu necháváme instalovat fotovoltaickou elektrárnu od Bidli. Jsem rád, že jsme byli v době příprav projektu pragmatičtí a vyhnuli jsme se tomu, abychom si postavili zbytečně velký dům, který by měl dnes vysoké náklady na provoz a po čase, až vylétnou děti z hnízda, by pro nás byl zbytečně velký.
A poslední otázka, jak nejraději trávíte volný čas, pokud vůbec nějaký máte? Při čem rád odpočíváte?
Přiznám se, že volného času mám opravdu málo. Když nějaký zbyde, jsem nejraději s rodinou. Rád odpočívám na naší zahradě (samozřejmě odpočívám fyzickou prací) nebo na rodinných výletech. Také chodím pravidelně cvičit a zároveň se 2-3 krát týdně věnuji fotbalovému gaučingu.
Autor
