Dynamika na českém hypotečním trhu po mimořádně silném jaru postupně slábne, přesto zůstává v meziročním srovnání v rostoucím režimu. Poptávku tedy začínají brzdit stále dražší úvěry – průměrná sazba nových hypoték totiž v srpnu vystoupala na 5 %. Růst hypotečních sazeb přitom pokračuje ale i navzdory tomu, že ČNB svou základní sazbu v září nezvýšila. Pokud tento trend přetrvá, mohou se hypoteční sazby v dalších měsících přiblížit až k šesti procentům, což by financování vlastního bydlení dále prodražovalo. Čím to tedy je a jak se hypoteční trh v Česku bude nejspíš vyvíjet i v dohledné budoucnosti? To se dočtete v následujícím článku.

Český hypoteční trh v posledních měsících postupně ztrácí část své mimořádné dynamiky, kterou vykazoval ještě na jaře letošního roku. V srpnu banky a stavební spořitelny dle nedávno zveřejněných dat od ČBA poskytly nové hypotéky bez refinancování v objemu 26,8 miliardy korun, což bylo meziměsíčně o 13 % méně. Pokud započteme rovněž i refinancované úvěry, dosáhl celkový objem nového hypotečního byznysu 34,5 miliardy korun, tedy o téměř 15 % méně než v červenci. Meziročně však trh stále vykazuje růst – celkový objem byl oproti srpnu 2025 vyšší o 4 % a od začátku roku již banky poskytly nové a refinancované hypotéky za přibližně 369 miliard korun, což představuje meziroční nárůst o 44 %. Srpnové ochlazení proto ale nelze interpretovat jako náhlý kolaps poptávky po vlastním bydlení v Česku. Významnou roli zde sehrává také doznívání takzvaného efektu předzásobení. Část klientů si totiž hypotéku sjednala s předstihem před dubnovým zpřísněním pravidel pro takzvané investiční hypotéky a zároveň se snažila využít podmínek před dalším růstem tržních sazeb. Právě v dubnu přitom objem nových hypoték vystoupal až na 44,2 miliardy korun. Srpnová čísla tak do určité míry představují návrat trhu z velice silných jarních hodnot k normálnějším úrovním. Současně však nelze přehlížet, že dražší financování začíná poptávku skutečně brzdit. Počet nově poskytnutých hypoték v srpnu klesl na 5 825 a průměrná úroková sazba se zvýšila na 5 %, zatímco ještě v červenci činila 4,9 %. Průměrná výše objemu u nové hypotéky se potom pohybovala okolo 4,59 milionu korun, což je méně než například v dubnu, kdy dosahovala 4,88 milionu korun. Kombinace vyšší sazby a stále vysoké ceny nemovitostí tak znamená, že část domácností začíná být při rozhodování o koupi obezřetnější.

Proč ale hypotéky zdražují, i když ČNB sazby na zářijovém zasedání nezvýšila?

Současný růst hypotečních sazeb nelze vysvětlit pouze měnovou politikou České národní banky. Ta sice v září ponechala základní dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %, přesto ale průměrná sazba u nových hypoték dále rostla. Důvodem jsou především tržní sazby neboli náklady, za které si banky zajišťují dlouhodobější financování. Pro hypoteční trh jsou potom významné zejména tříleté a pětileté úrokové swapy, jelikož u nových hypoték převažují fixace kolem tří let. Právě tyto takzvané delší peníze v posledních měsících citelně zdražily. České pětileté swapy vzrostly z 4,35 % v červenci na 4,5 % v srpnu a v první polovině září se dostaly nad 4,7 %. Aktuálně se tato hodnota vyšplhala dokonce až na úroveň 4,8 %. Za jejich růstem stojí vedle domácích faktorů také vývoj na světových trzích, zejména zvýšená nejistota spojená s cenami ropy a výhledem inflace. Pokud dražší energie začnou znovu výrazněji zvyšovat spotřebitelské ceny, finanční trhy mohou následně očekávat pomalejší pokles sazeb, případně jejich delší setrvání na vyšších úrovních. Do dlouhodobých sazeb se navíc promítají obavy z rostoucího zadlužení velkých ekonomik, protože vyšší nabídka státních dluhopisů může při nezměněné poptávce tlačit jejich požadované výnosy vzhůru. Bankám se tak zvyšují náklady na peníze, které následně potřebují promítnout do úroků u nových hypoték. Jejich prostor je však omezený konkurencí. Zároveň rozdíl mezi hypoteční sazbou a relevantními tržními sazbami se dle zveřejněných dat v srpnu držel pod 0,6 procentního bodu, zatímco dlouhodobý průměr je kolem 1 procentního bodu. Banky tedy v současnosti část vyšších nákladů absorbují ve svých maržích, aby případně nepřicházely o své klienty. Taková situace však pro instituce poskytující hypoteční úvěry není dlouhodobě příliš komfortní a pokud by tržní sazby pokračovaly v růstu, může být pro banky stále obtížnější další zdražování financování postupně nepřenášet do svých hypotečních nabídek.

Kam až mohou hypoteční sazby do konce roku a začátkem roku 2027 vzrůst?

Další vývoj hypotečních sazeb proto bude záviset především na tom, zda se podaří zastavit růst dlouhodobých tržních sazeb a současně zmírnit inflační rizika. Pokud totiž zůstanou ceny energií a ropy zvýšené, geopolitická nejistota bude přetrvávat a výnosy dlouhodobých dluhopisů budou dále růst, prostor pro výraznější zlevnění hypoték bude velmi omezený. Naopak stabilizace cen energií, postupné odeznívání inflačních tlaků a pokles tříletých a pětiletých swapových sazeb by bankám umožnily začít postupně zlevňovat i nové úvěry. V nejbližších měsících proto tudíž nelze dle současných dat očekávat rychlý návrat hypoték k úrovním kolem 4 %. Zvláště když průměrná realizovaná sazba již v srpnu dosáhla 5 % a tržní sazby se stále nacházejí na vyšších úrovních. Za současného vývoje by se pro konec letošního roku a začátek roku 2027 dal za realistický a základní považovat spíše ten scénář, že sazby mohou zamířit až k 6 %. Vývoj hypotečních sazeb tak prozatím příliš nenaznačuje, že by se v nejbližších měsících měl trend obrátit a úvěry na bydlení by měly začít znovu výrazněji zlevňovat. Ba naopak lze očekávat, že sazby budou ještě nějakou dobu pod tlakem a mohou se postupně přiblížit až na inkriminovanou hranici 6 %. Průměrná nabídková sazba dle některých aktuálních říjnových údajů už dosahuje 5,79 %, takže od šestiprocentní úrovně ji dělí jen několik desetin procentního bodu. Pokud budou nadále zvýšené tržní úrokové sazby a zároveň přetrvají inflační, energetické a geopolitické nejistoty, mohou se průměrné nabídkové sazby do konce letošního roku pohybovat přibližně v pásmu 5,7 až 6,2 %. V případě nepříznivého vývoje na finančních trzích pak není vyloučeno ani to, že průměr překročí šestiprocentní hranici výrazněji. Pro domácnosti by takový vývoj znamenal další zhoršení podmínek pro financování vlastního bydlení. Vyšší sazba totiž zvyšuje nejen celkové úrokové náklady za celou dobu splácení, ale okamžitě se promítá také i do měsíční splátky. Zároveň je třeba počítat i s tím, že nabídkové sazby bank a sazby skutečně sjednávaných hypoték se mohou vyvíjet s určitým časovým odstupem. Pokud tedy banky budou v dalších měsících své nabídky dále zdražovat, může se růst postupně propsat i do průměrné sazby u nově poskytnutých hypoték. To by představovalo další překážku zejména pro domácnosti, které již nyní narážejí na vysoké ceny nemovitostí a potřebovaly by si tím pádem půjčit několik milionů korun. Návrat hypotečních sazeb k úrovním kolem 4 %, který ještě před časem vypadal jako reálný scénář, se tak může odsunout na pozdější období, respektive na dobu dnes těžko určitelnou.