Český realitní trh se po několikaletém ochlazení způsobeném vysokými úrokovými sazbami postupně vrací k růstovému trendu. Přestože tempo růstu cen už pravděpodobně nebude dosahovat rekordních hodnot z období let 2016 až 2021, dlouhodobý nedostatek bytů, pomalá výstavba a rostoucí poptávka ale budou nadále podporovat hodnotu kvalitních nemovitostí. Největší potenciál bude mít především Praha, Brno a vybrané části krajských měst, kde se kombinuje silný pracovní trh, dobrá infrastruktura a omezená nabídka bydlení. Stále důležitější roli bude hrát konkrétní lokalita, energetická úspornost a budoucí rozvoj daného území. Zatímco atraktivní nemovitosti mohou dál výrazně zhodnocovat, méně perspektivní objekty v horších lokalitách budou čelit většímu tlaku na cenu. Český realitní trh tak zůstane i v dalších letech investičně zajímavý, avšak výrazně selektivnější než v minulosti. Které regiony a lokality tedy skýtají největší potenciál růstu? Více se dozvíte v následujícím článku.

Český realitní trh se po období výrazného zpomalení, které přišlo přibližně před čtyřmi lety v důsledku prudkého růstu hypotečních sazeb a zhoršené dostupnosti financování, postupně vrátil zpět do růstového režimu. Po období ochlazení se tedy na trh začali vracet kupující, kteří v předchozích letech odkládali rozhodnutí o koupi vlastního bydlení. Přestože růst cen nemovitostí už pravděpodobně nebude tak výrazný jako v nejsilnější fázi realitního boomu mezi lety 2016 až 2021, kdy byl prakticky jeden z nejsilnějších v Evropě, tak i přes to většina aktuálních odhadů počítá s pokračováním růstového trendu minimálně i během následujících let 2027 a 2028. Hlavními faktory zůstávají především dlouhodobý nedostatek bytů, pomalá nová výstavba, složité povolovací procesy, rostoucí životní úroveň domácností, a doposud i znatelné zlepšení podmínek pro financování. Aktuální data potom potvrzují, že realitní trh za posledních pár let již opět nabral výraznou dynamiku. Podle údajů Českého statistického úřadu se ceny bytů v roce 2025 meziročně zvýšily v průměru o 10,6 %, přičemž průměrná realizovaná cena bytu v České republice dosáhla 72 410 Kč za metr čtvereční. V Praze byla průměrná cena ještě markantně výše, kdy v roce 2025 dosáhla 131 520 Kč za metr čtvereční. Největší růstový potenciál tak bude i nadále soustředěn především do velkých měst a jejich kvalitně vybudovaných městských částí. Zatímco v minulosti rostl trh poměrně plošně, v dalších letech bude stále více rozhodovat konkrétní lokalita, dostupnost služeb, dopravní spojení, energetická úspornost a potenciál dalšího rozvoje daného regionu. Nejžádanější proto budou především moderní developerské projekty, energeticky úsporné byty a kvalitně zrekonstruované nemovitosti v atraktivních čtvrtích. Prémiové lokality v centrech měst si pravděpodobně udrží svou hodnotu i nadále, jelikož nabídka kvalitního bydlení zůstává stále omezená. Trh se tak bude postupně více rozdělovat – zatímco perspektivní nemovitosti mohou dál výrazně růst, méně atraktivní objekty v horších lokalitách budou čelit většímu tlaku na cenu, a to i z důvodu vyšších požadavků na energetickou nenáročnost daného objektu.

Praha zůstane nejsilnějším trhem Česka

Praha si tak i nadále udrží pozici nejdražšího a nejžádanějšího realitního trhu v České republice, jelikož těží z koncentrace pracovních příležitostí, ekonomické síly, vysokého zájmu investorů, univerzitního prostředí a omezených možností nové výstavby v nejatraktivnějších částech města. Dlouhodobým problémem ale zůstává výrazný nepoměr mezi nabídkou a poptávkou. Přestože vznikají nové projekty na rozsáhlých transformačních územích, nabídka stále nedokáže plně pokrýt potřeby rostoucího počtu obyvatel. Největší potenciál mají především oblasti, které procházejí výraznou proměnou. Mezi nejperspektivnější pražské lokality pro potenciální výstavbu nových bytů patří hlavně Praha 9, především Vysočany a okolí Kolbenovy ulice, kde již vzniká nová městská čtvrť s tisíci novými byty. Velký potenciál mají také Praha 8, konkrétně Libeň, které těží z blízkosti centra, kvalitního dopravního napojení a rozsáhlé revitalizace bývalých průmyslových ploch. Významnou proměnou prochází rovněž Praha 5, zejména Smíchov, kde vznikají nové rezidenční i komerční projekty. Investičně zajímavé mohou být i dostupnější části města, například Modřany nebo další rozvojové oblasti Prahy 12, Malešice či některé lokality tzv. Severního města. Právě tyto lokality mohou těžit z postupného zlepšování infrastruktury a přibližování se atraktivitě již zavedených čtvrtí. Historický vývoj Karlína, Holešovic nebo právě Vysočan pak ukazuje, že největší zhodnocení často přinášejí oblasti, které se teprve postupně mění.

Brno pak stále více prokazuje svůj silný potenciál moderní výstavby

Významnou roli bude v dalších letech sehrávat také Brno, které se dlouhodobě řadí mezi nejperspektivnější realitní oblasti v Česku. Druhé největší město totiž těží ze silného technologického sektoru, rozvoje moderních firem, univerzitního prostředí častokrát propojeného se startupovým prostředím a současně i stabilního přílivu nových obyvatel. Právě kombinace ekonomického růstu a omezené nabídky bytů vytváří dlouhodobý tlak na růst cen. Brněnský realitní trh se v posledních letech výrazně proměnil a rozdíl oproti Praze se tak v některých segmentech postupně viditelněji zmenšuje. Atraktivní lokality v širším centru města se cenově přibližují úrovni, která byla doposud dříve typická pouze pro hlavní město. Největší potenciál má především oblast Trnitá u hlavního nádraží, která aktuálně patří mezi nejvýznamnější urbanistické projekty v České republice. Z původně poměrně zanedbaného území má vzniknout moderní čtvrť kombinující bydlení, kanceláře, služby i veřejný prostor. Mezi další perspektivní brněnské lokality patří Královo Pole, Ponava, Žabovřesky, Zábrdovice, Brno-Komín nebo Bystrc. Tyto části města kombinují dobrou dostupnost, občanskou vybavenost a stabilní poptávku ze strany rodin, studentů i zaměstnanců technologických společností, přicházejících v poslední době za prací do moravské metropole velmi často i ze zahraničí.

Jak se budou ceny nemovitostí vyvíjet i v ostatních regionech?

Nadálý růst cen nemovitostí se však nebude týkat pouze Prahy a Brna. Aktivita se postupně rozšiřuje také i do krajských měst, jako jsou Ostrava, Plzeň, Olomouc, Hradec Králové nebo Liberec. Tyto trhy totiž mají stále nižší cenovou základnu, což jim v některých obdobích umožňuje růst rychlejším procentuálním tempem a stále tak nenarážejí na pomyslný cenový strop, který se zmiňuje především v souvislosti právě s některými městskými částmi Prahy či Brna. Rozhodující však bude vždy konkrétní lokalita, pracovní příležitosti v daném místě, infrastruktura a schopnost přilákat nové obyvatele. Velký potenciál si pak drží doposud nejlevnější městské lokality a jednotlivé regiony v Severozápadních Čechách, ve kterých se mohou v dohledné budoucnosti projevit zvyšující se ceny nemovitostí mimo jiné i v důsledku připravované vysokorychlostní tratě Praha–Drážďany. Na ceny zdejších nemovitostí mohou pozitivně působit také i postupné kroky vedoucí k uzavírání v této oblasti tolik rozsáhlých hnědouhelných dolů a k jejich následné rekultivaci vedoucí ke zlepšení životního prostředí a přírody. Nezanedbatelný potenciál růstu cen nemovitostí se tak týká především oblastí okolo velkých měst v čele s Ústím nad Labem a Mostem.

Nedostatečná výstavba ale stále zůstává klíčovým problémem

Jedním z hlavních faktorů ovlivňujících český realitní trh potom zůstává nedostatečná nabídka nových bytů. Přestože se stavební aktivita postupně zvyšuje, Česká republika stále nedokáže dlouhodobě stavět dostatečné množství bytů zejména v nejžádanějších lokalitách. Problémem zůstávají především zdlouhavé povolovací procesy, nedostatek připravených stavebních pozemků a administrativní překážky. Významnější roli by v budoucnu mělo sehrávat také obecní a nájemní bydlení. Velká města postupně hledají způsoby, jak zvýšit dostupnost bydlení pro střední a nižší příjmové skupiny, přesto však veřejný bytový fond zůstává v porovnání se západoevropskými zeměmi výrazněji omezený. V následujících letech se sice očekává další pokračování růstového trendu, avšak již pomalejším tempem. Podle dostupných odhadů by dynamika růstu cen mohla během roku 2027 postupně zpomalovat a v období let 2027 až 2028 se více přiblížit dlouhodobě udržitelnému vývoji. Nejde však o očekávání výrazného poklesu cen, ale spíše o stabilizaci trhu. Největší odolnost si zachovají moderní byty v atraktivních lokalitách, energeticky úsporné projekty a nemovitosti s dlouhodobým rozvojovým potenciálem. Český realitní trh tak pravděpodobně zůstane i nadále atraktivní, ale bude mnohem selektivnější než v minulosti. Budoucnost tedy nebude stát pouze na otázce, zda ceny porostou, ale především na tom, které konkrétní lokality a typy nemovitostí dokážou dlouhodobě získávat na hodnotě.