V loňském roce se v parlamentu pokusila ČNB prosadit zákon omezující poskytování hypotečních úvěrů. Zákon kritizovaly banky i developerské firmy. Lze sice pochopit snahu ČNB zamezit předlužení zejména níže příjmových skupin obyvatel, nejpalčivější problém trhu s bydlením to však neřeší.
Doporučení ČNB nejpalčivější problém trhu s bydlení neřeší
Rychlý růst cen rezidenčních nemovitostí zvláště ve velkých městech České republiky a s tím spojený objem úvěrů vedl centrální banku k níže popsanému opatření. V případě zhoršení ekonomického vývoje by se totiž mohla řada domácností s hypotékou dostat do problémů se splácením poskytnuté hypotéky, což by se mohlo následně dotknout i bank, jak ČNB uvedla ve své zprávě o stabilitě bankovního sektoru.
Jaké bude mít opatření ČNB dopady?
Opatření ČNB by se podle analytiků mohlo od října 2018 dotknout až třetiny žadatelů o hypotéku. Ona sama je ovšem pro velkou spoustu lidí jediným způsobem, jak získat finanční prostředky k pořízení vlastního bydlení. Hlavní roli ve snaze centrální banky hraje překotný růst cen nemovitostí, zatímco růst příjmů většiny domácností zdaleka nedosahuje takových obrátek. Doporučení tak nově zpřesňuje ukazatele DTI a DSTI. V první řadě je zpřesňuje na hodnoty 9 u DTI a 45 % u ukazatele DTSI. Nad tato kritéria by poskytovatelé spotřebitelského úvěru na bydlení zajištěných rezidenční nemovitostí, kromě již dříve doporučené výše LTV 80 %, měli od 1.10. poskytnout maximálně 5 % celkového objemu úvěrů za předchozí kalendářní čtvrtletí. Většina bank sice tyto ukazatele hodnocení bonity již od loňského roku využívá, avšak s vyššími limitními hodnotami.
LTV, DTI, DSTI... tajemné ukazatele pro posouzení hypotéky
Stále platí, že k zavedení uvedených nových limitních hodnot do praxe budou banky přistupovat rozdílně a mohou tak učinit i dříve než v říjnu. Víte ovšem, co jednotlivé ukazatele opravdu znamenají a jak vás jako zájemce o hypotéku postihnou?
LTV – loan to value – poměr mezi půjčovanou částkou a hodnotou zastavované nemovitosti (udává se v procentech).
DTI – debt to income – poměr celkového dluhu (vč. sjednaných limitů kontokorentů a kreditních karet) proti celkovému ročnímu čistému příjmu. Výše všech úvěrů žadatele tedy nesmí přesáhnout devítiti násobek ročního příjmu.
DSTI – debt service to income – poměr celkových ročních/měsíčních splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k celkovým čistým příjmům žadatele za rok/měsíc. Výše splátek všech úvěru nesmí překročit 45 % příjmů.
Dopad omezení LTV z dřívějších až 100 % na současných maximálně 90 % není v žádném případě zanedbatelný, nicméně u obou dalších ukazatelů podstatně závažnější. S hypotékou, či úvěrem ze stavebního spoření by si tak měl pospíšit každý, komu nebude stačit spotřebitelský úvěr na bydlení do 80 % LTV. Stejně tak lidé s tak zvanou hraniční bonitou.
Problém s bonitou i u nájemního bydlení
Omezení ČNB ovšem může znamenat současně problém i u nájemního bydlení. Češi ovšem příliš rádi nájemní bydlení nemají. Například dle analytika společnosti Cyrrus Lukáše Kovandy mohou nová pravidla podnítit i bujení lichvářské praxe nebo černého trhu s půjčkami. Mnozí lidé se podle něj budou snažit ke svému vysněnému bydlení dostat i navzdory striktním regulacím.
Tak zvaní singles, tedy lidé žijící sami, a také mladé rodiny budou zřejmě odkázáni bydlet déle, ne-li pak po celý život v nájmu. Ceny nájmů, bude-li se bude ekonomice a spotřebitelům dařit, porostou ve velkých městech a jejich okolí ještě výrazně rychleji. Opatření omezí především v Praze a dalších velkých městech vlastnické bydlení, posílí pozici investorů a velké množství zájemců o nové bydlení vyžene do nájmu.
A řešení pro běžného spotřebitele?
Pokud uvažujete o koupi svého vlastního bydlení, využijte následných pár zbývajících týdnů do uplatňování doporučení ČNB k získání schváleného úvěru dopředu právě u nás v Bidli, aby se vás říjnové obstrukce při získávání hypotéky či úvěru ze stavebního spoření pokud možno vůbec nedotkly.
