Rozhodli jste se postavit si vlastní dům? Gratulujeme – čeká vás jedinečný projekt, který vám umožní vytvořit si bydlení přesně podle vašich představ. Zároveň se ale připravte na cestu plnou plánování, rozhodování a administrativy. A právě hypotéka na výstavbu je jedním z nejzásadnějších kroků, který celý projekt ovlivní.
Financování výstavby se totiž od klasické hypotéky na koupi hotové nemovitosti výrazně liší. Nestačí jen vybrat dům, podepsat smlouvu a nechat peníze přepsat. Při výstavbě dům teprve vzniká – a s tím přichází řada specifik, která je dobré znát dříve, než vůbec začnete jednat s bankou.
Hypotéka, která se čerpá postupně
Zásadním rozdílem je způsob čerpání peněz. Při koupi hotového bytu nebo domu dostanete peníze naráz, ale u výstavby je čerpání rozdělené do několika etap. Banka uvolňuje prostředky podle pokroku stavby – například po dokončení základové desky, hrubé stavby nebo střechy. Každý tento krok musí být doložen fakturou nebo schválením odhadcem banky. To klade vysoké nároky na plánování – rozpočet i harmonogram výstavby musí být realistický, dobře připravený a flexibilní pro případ, že se něco zkomplikuje.
Když dům zatím neexistuje – čím ručit?
Další otázka, kterou budete řešit hned na začátku, je zajištění úvěru. Hypotéka je vždy podmíněna zástavou nemovitosti, ale co když dům zatím nestojí? Nejčastěji se v takovém případě ručí stavebním pozemkem, banky jsou schopny vyplácet větší částku, než je hodnota pozemku na započetí výstavby, případně jinou nemovitostí – třeba bytem rodičů. Po dokončení domu se pak zástava může převést na nově postavený objekt. Důležité je však vědět, že ne všechny banky převod zástavy umožňují.
Bez vlastních zdrojů to nepůjde
Banky nefinancují výstavbu ze sta procent. Část prostředků budete muset mít z vlastních úspor. Obvykle se tyto peníze využijí na koupi pozemku, první fáze výstavby nebo na pokrytí prací, které provádíte svépomocí. A právě zde přichází další úskalí – pokud se rozhodnete stavět svépomocí, banka uzná pouze omezenou část těchto prací, a to jen tehdy, když budou dobře zdokumentované. Většina bank považuje za akceptovatelné maximálně 20 % rozpočtu jako svépomoc. Zbytek musíte pokrýt buď vlastními zdroji, nebo úvěrem. Opět je zde důležité vše správně propočítat už na počátku.
Platíte jen úroky – ale dům ještě nestojí
Během čerpání hypotéky na výstavbu budete platit pouze úroky z již vyčerpané částky. To znamená, že zpočátku je měsíční splátka nízká, protože platíte jen za půjčené peníze. Hlavní splácení – tedy jistina i s úroky – začne až po úplném dočerpání. Tento model je výhodný z hlediska zatížení rozpočtu, ale zároveň prodlužuje celkové splácení. Výstavba navíc může trvat rok i déle, což je třeba při plánování zohlednit. Po dobu výstavby vám tedy neklesá dluh, ale pouze platíte náklady. Čím delší výstavba, tím dražší úvěr.
Rizika, na která je dobré být připraven
Výstavba domu je náročná a málokdy proběhne přesně podle plánu. Zdražování stavebního materiálu, změny v projektu, špatné počasí nebo zpoždění dodávek mohou výstavbu výrazně prodražit. Váš rozpočet musí proto počítat s rezervou – ideálně alespoň 10–15 % navíc. Důležité je také vědět, že banka nemusí profinancovat všechny položky – luxusní vybavení, sauny, bazény nebo jiné investice, které nezvyšují hodnotu nemovitosti, bývají často ze seznamu vyňaty.
Víc papírů než u běžné hypotéky
Počítejte s tím, že žádost o hypotéku na výstavbu bude administrativně náročnější. Budete potřebovat projektovou dokumentaci, podrobný rozpočet (ideálně sestavený odborníkem) nebo stavební firmou, (není ale většinou podmínkou banky) a další dokumenty podle požadavků banky. Celý proces může trvat delší dobu a je potřeba být připraven na pečlivé doložení každého kroku výstavby.
Kolaudace a pojištění
Jakmile bude dům dokončen, bude banka požadovat, aby byl dům zkolaudovaný. Některé banky schválí dokončení už při "uživatelném stavu", jiné trvají na oficiální kolaudaci. Důležité je také nezapomenout na pojištění nemovitosti – to je vyžadováno už v průběhu výstavby a je nezbytnou podmínkou pro pokračování čerpání hypotéky.
Má to smysl – pokud jste připravení
Hypotéka na výstavbu může být skvělým nástrojem, jak si splnit sen o vlastním bydlení. Přináší však vyšší nároky na přípravu, plánování i schopnost reagovat na nepředvídatelné okolnosti. Výhodou je, že si dům postavíte podle svých představ, čerpání probíhá postupně a v počáteční fázi je finanční zatížení relativně nízké. Navíc můžete hypotéku zkombinovat s dotačními programy, například Nová zelená úsporám, které mohou významně pomoci s financováním ekologičtějšího bydlení.
Pokud plánujete stavět svépomocí, připravte se na důkladnou dokumentaci každého kroku – fotky, popisy, seznam prací. Je velmi vhodné mít po ruce zkušený stavební dozor nebo finančního poradce, který vám pomůže celý proces řídit. Dům je dlouhodobý projekt – a hypotéka na výstavbu je jeho finanční páteří. Když ji správně uchopíte, zvládnete vše s přehledem a bez zbytečných překvapení.
Autor
