Refinancování hypotéky letos čeká desetitisíce Čechů, kteří budou vzhledem k nárůstu hypoteční úrokové sazby v posledních 5 letech postaveni před těžkou volbu. Tu pomůže usnadnit následující rozhovor s hypotečním manažerem Pavlem Koláře, který Vás na refinancování připraví.
Letos budou desetitisíce Čechů refinancovat hypotéku. Jak se na to připravit?
V první řadě je vhodné vyhledat finančního poradce, kterému důvěřujete. Ten by Vám měl umět poradit, případně Vás zastoupit ve vyjednávání s bankou.
Zcela zásadní roli hraje finanční plán, který dopady navýšení sazby buď zmírní, nebo zcela eliminuje. V další otázkách se asi dostaneme k tomu, že pro průměrného klienta (pár) není navýšení likvidační. Problém ale je, že naši typičtí hypoteční klienti nejsou průměrní z pohledu příjmu, protože naši klienti, kteří si před 5 lety vzali hypotéku, dnes pravděpodobně mají jedno, nebo dvě děti a jeden z páru je na rodičovské dovolené. A přesně pro tyto klienty je finanční plán zcela zásadní.
Kdy začít „sondovat“ situaci na hypotečním trhu a vybírat z nabídek?
Refinancování by se mělo řešit minimálně 6 měsíců dopředu. Za současné situace to neznamená 6 měsíců předem hned podepisovat novou sazbu, ale mít minimálně vymyšlenou strategii postupu směrem k datu fixace.
Jak velký finanční rozdíl to bude při průměrné třímilionové hypotéce?
Roční průměrná úroková sazba hypoték v roce 2019 byla 2,68 %. Drtivá většina hypoték, která letos končí, měly 5letou fixaci, proto se odrážíme od roku 2019. Pokud by si tedy v roce 2019 klient bral třímilionový úvěr (v té době nadprůměrný, protože průměrná hypo tohoto roku byla 2.543.963 Kč), splátka hypotéky narostla z 12 160 Kč na 15 951 Kč, tedy zvýšení o 3 791 Kč (což je zvýšení splátky o 31 %). Celková inflace v období od 6/2019 do 1/2024 je však 38 % a tak je krásně vidět, že i „nepříznivý scénář“, jak ho společnost vnímá (vysoké sazby, vysoká inflace), byl pro klienta prakticky ziskový. Medián mzdy v roce 2019 byl 31 202 Kč v roce 2023 byl 37 492 Kč vzrostl tedy o 20 %.
Hypotéky z předchozích let (splácené např. 10 nebo 15 let) měly nižší cílové částky, tedy navýšení sazby u nich nebude tolik znatelné.
Lze ušetřit prodloužením doby splatnosti hypotéky a tím pádem snížením měsíčních splátek?
Ušetřit z pohledu reálné hodnoty peněz zcela určitě, z pohledu měsíčního cashflow také. Nominální přeplatek bude vyšší, ale klienti se musí zaměřit na reálnou hodnotu peněz. Vysvětlím to na rychlém příkladu: splácet 1 000 Kč v roce 1995 bylo pro peněženku zásadně složitější než splácet 1 000 Kč dnes v roce 2024.
A takto to bude i s hypotékou, dnešní splátka např 15 000 Kč nám bude v roce 2044 dělat mnohem menší problém než dnes.
Vyplatí se předčasně splatit hypotéku a jít k jiné bance s lepší nabídkou?
Osobně nejsem zastánce opakovaného refinancování. Pokud mi však původní banka neumí nabídnout vyhovující nabídku, pak rozhodně odejít. Nicméně každá banka si váží loajálního klienta, který se první ozve své bance a věřím, že se o něj bude chtít postarat ke spokojenosti klienta.
