Odhad nemovitosti je jeden z nejdůležitějších bodů při vyřizování hypotéky. Bez odhadu nelze úvěr poskytnout, bez aktuální ceny nemovitosti a případných rizik spojených s nemovitostí banka není schopna půjčit peníze. Podle odhadu nemovitosti se totiž stanovuje maximální možná výše hypotéky a případná rizika, která odhadce u nemovitosti zjistí. Více už v komentáři od hypotečního specialisty Bidli Daniela Horňáka.
Odhad zadává většinou sama banka. Ve většině případů je zdarma, případně za minimální poplatek. „Na trhu je samozřejmě spousta smluvních znalců, kteří by vám odhad vyhotovili, nepůjde ale použít u banky. Každá finanční instituce má svou metodiku oceňování nemovitostí, takže byste zbytečně vyhodili peníze,“ říká Daniel Horňák.
Co když odhad nevyjde podle představ?
Může se však stát, že bankovní odhad nebude ve výši kupní ceny. „Stává se to hlavně u dražších nemovitostí. Případně u nemovitostí, kde není kupní síla tak vysoká a prodávající mají přehnané nároky,“ vysvětluje Daniel Horňák. Pak přichází na řadu navýšení vlastních zdrojů nebo dozajištění jinou nemovitostí. Případně je možné vyjednat s prodávajícím slevu, která by pokryla rozdíl v odhadu. “Můžeme samozřejmě řešit ještě případné dofinancování nezajištěnými úvěry, ale je to složitější a hlavně dražší řešení,” doplňuje Daniel Horňák.
Rozdíl mezi kupní cenou a odhadem banky může být až 10 procent. „To se běžně stává a není to vždy jen důkaz předražené nemovitosti. Odhad bankou není klasický tržní odhad, ale vyhodnocení rizika, do kterého je banka ochotná jít s touto konkrétní nemovitostí,“ říká analytik Bidli. Pokud totiž banka nebude mít splácený úvěr a bude realizovat prodej této nemovitosti, musí to proběhnout v relativně krátké době. A podle toho banka k odhadům přistupuje.
Hlavně při koupi nemovitosti mimo velká města buďte připraveni i na to, že odhad nemusí vždy vyjít na kupní cenu. A pokud se odhad bude lišit diametrálně od toho, co jste očekávali, můžete banku požádat o jeho supervizi a znovuposouzení.
Dokumenty potřebné k odhadu
Pro vyřízení odhadu u banky nepotřebujete prakticky žádné zásadní dokumenty. Pokud se jedná o bytovou jednotku, tak stačí list vlastnictví. Tedy dokument, který je k dispozici na katastru, a realitní kancelář ho určitě bude mít. „Nyní ve větší míře banky chtějí i energetický štítek a za úsporné bydlení dávají i slevy ze sazby. U rodinného domu může být již dokumentace obsáhlejší, zahrnující například nějaké výkresy apod. Většinou ale také stačí list vlastnictví a návštěva odhadce, který si případné dokumenty dovyžádá,“ vysvětluje Daniel Horňák. Pokud se jedná o výstavbu nemovitosti, tam už banka potřebuje rozpočet a projektovou dokumentaci.
A kolik má banka času na to, aby odhad dodala? „Termíny se liší banka od banky. Pokud kupujeme nemovitost ve velkých městech, tak stačí u bank i on-line odhad, který je hotový do druhého dne a nic nás tedy nebrzdí. Pokud je nutná fyzická návštěva odhadce, tak může trvat týden i déle,“ popisuje svou zkušenost Daniel Horňák. Nejrychlejší hypotéku je podle něj možné vyřídit za týden. Průměrná doba vyřízení se pohybuje kolem tří týdnů až měsíce. Musí se brát v potaz i další dokumentace, jako jsou kupní smlouvy a podobně, které nemusí být k dispozici obratem.
Co všechno ovlivňuje výsledek odhadu?
Banka podle Daniela Horňáka při odhadu posuzuje hlavně stav nemovitosti, lokalitu a dopravní obslužnost a občanskou vybavenost. „Také je důležité, zda-li nemovitost leží v záplavové zóně, kdy byla rekonstruovaná a jak a zdali celkově je nemovitost dobře prodejná,“ dodává. Navíc jsou i lokality, kde ačkoliv se nemovitosti běžně obchodují, banka nemovitost do zástavy nevezme. To se týká například vyloučených lokalit.
Nejčastějším problémem u odhadů, hlavně rodinných domů, je špatně zakreslená stavba do katastru. V minulosti byla udělána například rekonstrukce, kde se zvětšil dům jako takový, ale do katastru toto již nikdo nezadal. „Při odhadu tedy bude problém a banka bude chtít, většinou před čerpáním, tento stav narovnat,“ říká Daniel Horňák.
Dalším častým problémem jsou nevyřešené přístupové cesty k nemovitosti a vedení síti k nemovitosti. Pokud jezdíte k chatě přes pozemek souseda, který s tím nemá sice žádný problém, ale není ošetřené smluvně, pro banku toto bude nevhodná zástava. A cestu budete muset zlegalizovat. Stejně tak pokud čerpáte vodu ze studny, která je obecní ale vedení vede přes pozemek souseda, musí být zřízeno věcné břemeno. Jinak může být opět problém se zástavou.
Autor
