Většina Čechů má k nemovitostem až citový vztah. Cihla je pro nás symbolem jistoty, bezpečí a hmatatelné hodnoty, která se jen tak nevypaří. Jenže v roce 2026 vypadá realita nákupu vlastního investičního bytu jinak než před deseti lety. Ceny v Praze i krajských městech vyrostly do výšin, kde už k nákupu nestačí "pár stovek tisíc" v kapse, a přísnější pravidla pro hypotéky (tzv. limity LTV a DTI) dělají z přímého nákupu nemovitosti pro mnohé z nás obtížnou disciplínu.
Znamená to, že je svět realit pro běžného člověka uzavřen? Právě naopak. Díky nemovitostním fondům se můžete stát "spolumajitelem" obchodních center, logistických parků nebo moderních bytových domů již s několika stovkami korun.
Proč vlastně chtít nemovitosti v portfoliu
Než se podíváme na to "jak", připomeňme si "proč". Nemovitosti mají v investičním světě unikátní roli:
1. Ochrana proti inflaci: Nájemní smlouvy jsou obvykle opatřeny tzv. inflační doložkou. Když rostou ceny v obchodech, roste i nájemné, které fond inkasuje.
2. Nižší kolísavost: Na rozdíl od akcií, jejichž cena může na burze skákat o procenta během hodin, hodnota budov se přeceňuje postupně. Fondy jsou tak v portfoliu jakýmsi uklidňujícím prvkem.
3. Pravidelný výnos: Lidé a firmy musí někde bydlet a podnikat. Nájemné tedy představuje relativně stabilní příjem v dobrých i horších časech.
Jak funguje nemovitostní fond v praxi
Nemovitostní fond je jednoduše soubor majetku, který dali dohromady drobní investoři a svěřili jej profesionálnímu správci.
1. Drobní investoři vloží své peníze do společného fondu.
2. Správce fondu (profesionální investiční společnost) pak za tyto peníze nakoupí velké komerční objekty, o které se stará.
Vy jako investor nevlastníte konkrétní kliku od dveří v kanceláři v Karlíně, ale vlastníte tzv. podílové listy. Pokud fond vydělá na nájmu a hodnota budov stoupne, stoupne i hodnota vašich podílových listů.
Hlavní výhody oproti nákupu bytu na pronájem
- Investice od 500 Kč: Do retailových fondů můžete investovat klidně už od pětistovky měsíčně.
- Bez starostí s nájemníky: Nemusíte řešit neplatiče, opravy ani správu nemovitosti. O vše se stará profesionální management fondu.
- Diverzifikace: Fondy vlastní desítky budov a stovky nájemců, takže riziko není závislé na jedné nemovitosti.
- Likvidita: Prodej bytu může trvat měsíce. U fondů lze mít peníze k dispozici výrazně rychleji.
Retailové fondy vs. Fondy pro kvalifikované investory (FKI)
Při výběru narazíte na dva základní typy. Je důležité vědět, do které škatulky patříte. 1. Retailové fondy (Pro každého) Tyto fondy jsou určeny široké veřejnosti. Jsou pod nejpřísnějším dohledem České národní banky. - Minimální investice: Často už od 500 Kč měsíčně nebo jednorázově od pár tisíc. - Očekávaný výnos (2026): Pohybuje se obvykle mezi 4 % až 6 % ročně. - Vhodné pro: Drobné střadatele, kteří chtějí bezpečnější přístav pro své peníze. 2. Fondy kvalifikovaných investorů (FKI) Tyto fondy jsou určené lidem, kteří už mají s investováním zkušenosti a disponují větším kapitálem.
- Minimální investice: Často už od 500 Kč měsíčně nebo jednorázově od několika tisíc korun.
- Očekávaný výnos (2026): Obvykle se pohybuje mezi 4 % až 6 % ročně.
- Vhodné pro: Investory, kteří hledají stabilnější a konzervativnější způsob zhodnocení peněz.
Na co si dát pozor
I když jsou nemovitostní fondy skvělým nástrojem, jako každá investice mají svá "ale".
Poplatky, o kterých musíte vědět
Na začátku platíte tzv. vstupní poplatek (zpravidla 1–3 %). Existuje i poplatek za správu (v managementu fondu), ten už je ale obvykle započítán ve výnosu, který vidíte na webových stránkách fondů. Takže čísla, kterými se na svých webech investiční fondy prezentují, by již měla být o tento poplatek očištěna. Jedná se tedy o čistý zisk pro vás.
Pozor také na poplatek za předčasný výběr před dovršením 3 let. Nemuselo by to pro vás být příliš výhodné.
Časový horizont
Nemovitostní fond není spořicí účet. Ideální doba, na kterou byste zde měli peníze investovat, je výše zmíněný horizont alespoň 3 roky. V tomto případě se však nejedná o poplatek za předčasný výběr, nýbrž o tzv. daňový test. Ten nám udává, že pokud v ČR nakoupíme určité kapitálové investiční nástroje a nechceme zdanit výnosy (15 %), je třeba nechat peníze investované alespoň 3 roky a vybrat je až po uplynutí této doby.
Jak vybrat ten správný fond v roce 2026?
- Co fond vlastní? Jsou to sklady, kanceláře nebo nájemní byty?
- Kdo jsou nájemci? Jsou to nadnárodní firmy se smlouvami na 10 let, nebo malé obchody, které mohou zkrachovat?
- Minimální investice: Často už od 500 Kč měsíčně nebo jednorázově od několika tisíc korun.
- Očekávaný výnos (2026): Obvykle se pohybuje mezi 4 % až 6 % ročně.
- Vhodné pro: Investory, kteří hledají stabilnější a konzervativnější způsob zhodnocení peněz.
Pro většinu drobných investorů je do jisté míry nereálné realizovat na vlastní pěst a pouze ve svém volném čase veškeré detailní analýzy. Je tedy důležité zvolit seriózní a dlouhodobě fungující investiční fond, který má za sebou dlouhodobě stabilní výsledky a nabízí rozumnou poplatkovou strukturu. Veškeré starosti pak můžete nechat právě na tomto správci.
Závěr
Investování do nemovitostí už dnes není výsadou lidí s miliony na účtu. Nemovitostní fondy otevírají dveře i drobným investorům, kteří chtějí využít výhod realitního trhu bez nutnosti kupovat vlastní nemovitost.
Klíčem k úspěchu je správný výběr fondu, realistická očekávání a dlouhodobý přístup. Pokud k investování přistoupíte zodpovědně, mohou být nemovitostní fondy zajímavým doplňkem vašeho portfolia.
A pokud si nejste jistí, jak začít, vyplatí se obrátit na finančního poradce, který vám pomůže najít řešení odpovídající vaší situaci i cílům.
Autor
