Ceny nových bytů v Česku nadále rostou z důvodu stále vyšší poptávky. Ačkoliv se nabídka nových projektů mírně zvyšuje, tak ani zdaleka nestačí pokrývat enormní zájem kupujících. Rekordní prodeje, zpomalené povolovací procesy i investiční hlad po nemovitostech tlačí trh do nerovnováhy. Jaký vývoj nás čeká v příštích kvartálech?
O tom, že se ceny nemovitostí napříč Českem po kratší pauze znovu výrazně zvyšují už nemůže být nejmenších pochyb. O cenách nemovitostí a s tím související zvýšené frekvenci jejich prodejů, které i nadále rostou jsme nedávno psali již v tomto článku. Jak by ale ceny nových bytů a s nimi související prodeje mohly v dohledných kvartálech konkrétněji vypadat si tentokrát blíže popíšeme v následujících odstavcích. Dle nedávno zveřejněných výsledků průzkumů mimo jiné i od společnosti CEEC Reserch, kterých se zúčastnilo na několik desítek developerských společností, můžeme v letošním roce očekávat, že nabídka nových bytů v ČR by měla plošně stoupnout zhruba o 3,6 %. V první polovině příštího roku by pak měla dle této predikce nabídka nových bytů vzrůst dokonce o přibližných 4,6 %. Nabídka nových bytů však není, i přes nezanedbatelný nárůst finálně připravovaných projektů, stále dostatečná. Pro představu, na to, aby se alespoň mírně dorovnal a jaksi korigoval výrazný převis poptávky nad nabídkou a svižný růst cen bytů by se tedy výrazněji zmírňoval, by bylo zapotřebí vystavět plošně v ČR každoročně alespoň 10 000 nových bytů. I v Praze by se mělo pro zmírnění tempa růstu cen nových bytů postavit každoročně alespoň 10 000 nových bytů. Dle některých developerů by bylo jenom v Praze potřeba, v rámci koncentrovanějšího trhu s byty, kde jsou ceny bytů i výrazně výše, než jaký je průměr v regionech, vystavět dokonce až na 25 000 nových bytů každý rok. To pak alespoň v dohledných letech, kdy se očekává i nadále silná a těžce uspokojitelná poptávka. Nedávné počty prodaných bytů toto vysoké číslo potvrzují, jelikož jenom v prvním čtvrtletí letošního roku se v Praze prodalo na 2 550 nových bytů, s tím že běžný stav ve stejném období činil přibližně 1 400 prodaných bytů. Jedná se tedy o dosavadní rekord, co se do počtu prodaných nových bytů týče, které metropole během jednoho kvartálu v novodobé historii zaznamenala. A rekordní prodeje nejen v metropoli, ale i v krajských, okresních a větších městech napříč ČR by měly pokračovat i v dohledných kvartálech. Ceny nových bytů by potom měly dle odhadů developerů vzrůst ve druhé polovině letošního roku v průměru o 6,9 %. V první polovině příštího roku 2026 by následně ceny nových bytů plošně v ČR měly dle předběžných odhadů pokračovat v růstu, a to v průměru o 4,6 %.
Jaká jsou ale aktuální data ohledně výstavby?
Realita ohledně výstavby nových bytů je ale momentálně úplně jiná, jelikož v dohledných měsících, respektive ve druhé polovině tohoto roku se plánuje dodat na český nemovitostní trh stále "pouze” o něco více než 6 000 nových bytů. Což by tedy bylo i tak za poslední roky nejvýraznější přispění o nové byty v rámci českého trhu s byty v novostavbě. Na uspokojení a pokrytí aktuální poptávky by bylo ale zapotřebí dodat na pražský trh s byty alespoň 8 000 nových bytů, protože dle předběžných odhadů se může v Praze v letošním roce, v duchu už zmíněného rekordu z prvního kvartálu, prodat o mnoho více než zmíněných potřebných 8 000 bytů. Dokonce dle některých odhadů se jenom v Praze může letos prodat na 10 000 bytů v novostavbě. Plánovaná dodávka nových bytů je tak v tomto srovnání i nadále relativně slabá. Developeři a stavebníci totiž letos postupně dodávají na trh další etapy dříve schválených a doposud kvůli odložené poptávce pozastavených projektů. Současně se na český nemovitostní trh dostávají i byty, které byly v nedávné době teprve povoleny. Z důvodu již neodkládané poptávky z nedávných let ze strany potenciálních kupců začaly developeři nemovitostní trhy o nové byty citelněji doplňovat a dávat tudíž svým staronovým projektům zelenou. I tak ale všechny tyto připravené etapy nových bytů k prodeji nejsou a nejspíš ani nebudou dostačující na to, aby se trh takříkajíc naředil a ceny bytů se následně stabilizovaly a napomohly následně k rovnovážnému stavu mezi poptávkou a nabídkou. Mohutnější výstavbu je v tak dohledných kvartálech, byť by byly developeři na navýšení výstavby nových bytů očividně připraveni, ale prakticky nemožné realizovat. To zejména z důvodu i nadále velice pomalého povolovacího procesu, kterému měla napomoci velice dlouho očekávaná digitalizace stavebního zákona. Ta ale skončila poměrně neúspěšně. Za poslední měsíce se ale situace významněji nelepší, a dokonce zde nadále chybí dostatečný počet úředníků, kteří by jednotlivé potřebné postupy usnadňovali. Celý proces povolování se tak musel ve většině svých požadovaných fázích vrátit o krok zpět čili opět ke starému pomalejšímu systému, tedy ke klasické administrativě. Dalším faktorem, především velice často viditelným v regionech, je i konzervativnější přístup okolí. To si zkrátka ve velice častých případech z nejrůznějších důvodů nepřeje rozšíření dané obce či městysu především o další výstavbu nových bytů. Tento stav je pak v rámci řešení rovněž nemalým zádrhelem, který v leckterých případech častokrát končí dokonce i místními referendy.
Co naopak podporuje poptávku po nových bytech?
Naproti tomu poptávku nejen po nových bytech velice markantně ovlivňují: nižší průměrná nabídková sazba u hypoték, Českou národní bankou zrušené limity DTI a DSTI či v neposlední řadě i nedávné turbulence na finančních trzích. Poptávka po nových bytech tak dle předběžných odhadů developerů může ve druhé polovině letošního roku vzrůst zhruba o 5,7 % a v první polovině příštího roku narůst přibližně o 6,6 % plošně v ČR. Jenom v Praze pak poptávka po bytech v novostavbě může ve druhé polovině tohoto roku stoupnout přibližně o 5,4 % a v první polovině roku 2026 až o 6,6 %. Zmíněná nejistota na finančních trzích pak nahrává právě investicím, které mají jako podkladové aktivum nemovitosti. Část investorů tak v nemalé míře přesouvá své finance buď přímo do nemovitostí, či do nemovitostních fondů. To pak hlavně do podílových nemovitostních fondů nebo tzv. nemovitostních FKI. O zmíněných FKI čili fondech kvalifikovaných investorů jakožto velice efektivních investičních nástrojích, co se i složeného úročení týče, jsme před časem podrobněji psali v tomto článku. Kvůli velké kolísavosti a zároveň nejistotě na akciových trzích se tím pádem pozornost investorů v posledních měsících ve větší míře přesouvá na nemovitostní fondy a FKI. Ty totiž na růstu cen nemovitostí a nemovitostních projektů participují a v posledních letech tak na stoupajících cenách českých nemovitostí či případně i na zvyšujícím se nájemném poměrně zajímavě profitují. Nemovitostní fondy pak v některých případech mohou výkonnost úročení dle svého nemovitostního portfolia zesílit o inkasované pronájmy z nemovitostních projektů určených primárně k pronájmu. Tento stav, jak stálý růst cen nemovitostí, tak i růst nájmů by se i dle většiny predikcí neměl v dohledných letech měnit. Ba naopak, z důvodu citelného růstu cen nemovitostí a nájmů v ČR by nemovitostní fondy mohly svou výkonnost v dohledných měsících a letech ještě významněji zvyšovat.
Autor
