Jak se změnila poptávka na trhu s nemovitostmi, prezentace nemovitostí a jak ovlivnily trh zásahy ČNB? V minulém týdnu vyšel v prémiové části Lidových novin obsáhlý rozhovor s ředitelem BIDLI reality, Ondřejem Mašínem a my Vám teď nabízíme jeho kompletní znění.
Lidovky.cz: Jak to nyní vypadá s poptávkou? Pořád platí, že není taková jako loni?
Je potřeba si uvědomit, že poslední dva roky byly nadstandardní. Poptávka se jen vrací do „starých kolejí“ a trh vždy reaguje na vývoj aktuálních událostí. Proto tedy poptávka po koupi nemovitostí výrazně klesá, ale poptávka po nájmech stoupá. Snížil se počet zájemců o prohlídku. Dříve jsme organizovali prohlídkové dny, kam během měsíce přišly desítky zájemců. Dnes se ozvou třeba tři.
Lidovky.cz: Znamená to, že prodej nyní trvá delší dobu, když je méně reakcí?
Ten trend už nějakou dobu trval. Vrchol poptávky nastal vloni na přelomu března a dubna, pak poptávka začala pozvolna klesat. Nepociťujeme ovšem nějakou krizi nebo nezájem o koupi nemovitostí. Dnes je to zhruba o 25 až 30 procent méně než loni ve stejnou dobu. Jak jsem řekl, poslední dva roky byly extrémní a teď se vše vrací k normálu.
Lidovky.cz: Mají vliv i zdražující hypotéky?
Ano, zpřísnění podmínek pro úvěry a rostoucí sazby snižují zájem o koupi nemovitosti a zrychlují pokles poptávky. Ale předpokládám, že se situace stabilizuje. Když vypuknul válečný konflikt na Ukrajině, tak lidé dokonce rušili domluvené schůzky na koupi nemovitosti. Říkali, že teď když je válka, tak nemovitost kupovat raději nebudou. Po třech měsících již tento argument neslýcháme.
Trh je vždy ovlivněn nějakou situací, naposledy pandemií covidu nebo válkou. Teď zase všichni čekají, co bude se sazbami a s úroky na hypotékách. Čeká se, co udělá nový guvernér a zda třeba sazby neklesnou. A pokud byste se mě zeptal, jestli klesnou, tak si myslím, že neklesnou. Nebo alespoň ne tak rychle. Jsem na trhu osmnáct let a tyhle výkyvy se prostě občas dějí, poslední roky byl opravdu extrém.
Lidovky.cz: Znamená to dnes, že kupující nemusí už tolik chvátat a vysněný byt se neprodá dříve než zareaguje?
Ano. Povede to také k větší péči makléřů o klienta a lepší prezentaci nemovitosti. Ještě nedávno stačilo zveřejnit nabídku bytu či domu bez nějaké kvalitnější prezentace a rychle se všechno prodalo. Je důležité se pečlivě věnovat celému prodeji od začátku až do konce. Přichází doba, kdy se zase makléři budou o klienta přetahovat a vyhraje vždy ten, kdo mu zajistí nejlepší servis celého prodeje.
Lidovky.cz: Jak se dá ta prezentace zlepšit?
Určitě je to příprava nemovitosti před samotným prodejem. Disponujeme širokým týmem zkušených designérů, kteří nemovitost navštíví, obohatí ji o vybavení, nábytek a dekorativní doplňky a celkově ji zkrášlí. Někdy to trvá dvě hodiny, jindy pět. Pak nastoupí profesionální fotograf a nafotí nemovitost tak, že ji většinou ani nepozná aktuální majitel. Udělá z ošklivého káčátka krásnou labuť.
Také se točí videoprohlídky s makléřem, používáme nejmodernější možnosti, jak nemovitost klientům prezentovat. Stále více se používají drony nebo virtuální prohlídky, to pomůže vytvořit i půdorys místností i s rozměry. Zájemci si mohou nemovitost projít z pohodlí domova a rozhodnou se, jestli je pro ně vhodná.
Lidovky.cz: Máte změřeno, že se to vyplácí?
Určitě výrazně pomohlo snížit počet zbytečných prohlídek. Není totiž podstatné mít jich co nejvíce, ale mít opravdu relevantní zájemce. Odpadla část takzvaných realitních turistů, kteří existují a budou existovat. Lidé rádi ve volném čase hledají nové bydlení a roky objíždí nemovitosti. A pořád si nemohou vybrat a pořád čekají na lepší ceny a lepší nemovitosti. Stává se, že makléř jede někam padesát kilometrů, aby mu pak zájemce řekl, že „je tam úplně špatně dispozice koupelny nebo že mu tam chybí balkon.“
Pro nás je důležité zefektivnit čas. Ale to není všechno, co můžeme udělat. Pokud je nemovitost ve špatném technickém stavu, tak ji můžeme i před prodejem rekonstruovat. O dům s ložnicí, kde padá výmalba nebo nesvítí světlo, nikdo zájem mít nebude. Pokud je nemovitost prázdná, vybavíme ji naším nábytkem. Nově spolupracujeme s českou nábytkářskou firmou, jejímž nábytkem nemovitosti před prodejem vybavujeme. Nábytek si pak nový majitel může nechat. To moc konkurentů nedělá. U klientů je to oblíbené, vybíráme nábytek pro každou nemovitost na míru a většina si ho nechá.Lidovky.cz: Jak velká část?
Odhaduji to tak na 70 procent. Jen malá část si vybaví nový dům vlastním nábytkem nebo si koupí jiný. Pokud jde o nemovitosti k rekonstrukci, tak tam děláme vizualizace možného budoucího stavu. Pokud jde o prodej pozemku, vytvářím vizualizace vhodných domů, aby si to lidé uměli představit a nekoukali se jen na fotku louky. Tvoříme také vlastní weby nemovitostí i z toho důvodu, že realitní servery omezují inzerci počtem znaků i počtem fotografií. Vlastní web umožní nahrát videa, rozhovor s majitelem nebo více fotek včetně historických. To by na běžném realitním serveru nešlo. Zájemce se tak může dozvědět víc.
Lidovky.cz: Jak to pomáhá?
Můžeme tím získat o 10 až 15 % z ceny nemovitosti více. Pořád je tu zhruba 40 % trhu, kdy si lidé nemovitost prodávají sami. Lidé v době vysoké poptávky zdánlivě tolik nepotřebují realitní kancelář a nemovitost se téměř vždy prodá, ale otázka je, zda za tu nejvýhodnější cenu pro vlastníka. Když mu ji dokážeme prodat o deset patnáct procent lépe a zaplatí nám pět procent provizi, tak je pro prodávajícího přece vždy výhodnější.
Lidovky.cz: Nezkoušíte také nabízet, že si vezmete provizi jen z navýšené ceny proti představě prodávajícího?
Ano, jsou klienti, kteří chtějí platit co nejmenší provizi a realitce moc nevěří. Těm pak můžeme nabídnout takovou dohodu, že zaplatí méně, pokud cenu nenavýšíme, ale zaplatí nám vyšší provizi z dosaženého navýšení ceny. Není to ale standard. Tím je pořád to, že si bereme standardní provizi a snažíme se prodat za co nejvyšší cenu.
Abych se vrátil k loňskému extrémnímu roku. Často se našli zákazníci, kteří byli ochotni zaplatit víc, než jsme vůbec předpokládali. Dnes už jich není tolik. Zřídili jsme i vlastní aukční server.
Lidovky.cz: Říkal jste, že zájem o pronájmy roste? Jak moc?
Poptávka se extrémně zvýšila příchodem uprchlíků z Ukrajiny. Na jeden inzerát v Praze volalo z 25 zájemců 20 Ukrajinců. Teď se situace uklidňuje.
Lidovky.cz: Také je hůře dostupné vlastní bydlení.
Samozřejmě zdražují hypotéky, proto se poptávka logicky přehoupla od koupě k nájmům. Kdo uvažoval o koupi, tak o rok dva koupi odkládá, volí nájem a bude ještě spořit. To vede ke zdražování pronájmu.
Lidovky.cz: Nebudou nám ceny nemovitostí připadat rozumnější, protože budou zdražovat nájmy a rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájmem se tak bude opět snižovat?
Ano, pokud nájmy porostou, tak se lidé vrátí zpátky k nákupům. Lidé momentálně nemají vlastní prostředky, hlavně mladí lidé dnes nemají požadovaných dvacet procent, které potřebují a musí si půjčovat od rodiny. Bydlení se stává nedostupným.
Lidovky.cz: Jak je to u prodejů rekreačních nemovitostí? Nevyrostly jejich ceny během pandemie příliš vysoko?
Situace se trochu změnila. Velký zájem o nemovitosti popoháněl strach z pandemie, lidé začali uvažovat o stěhování mimo město. Hledali únik do přírody, protože byli zavření doma v bytě a nemohli cestovat. Situace se vrací do normálu, lidé už nežijí hrozbou lockdownů. Poptávka se vrací tam, kde byla před dvěma lety. Ceny už ale neklesnou. Rostou ceny stavebních prací a ještě víc stavebních materiálů, není tak důvod, aby ceny klesaly.
Lidovky.cz: Takže pořád budou dřevěné chatičky na cizím pozemku za milion?
Záleží, co je uvedeno ve smlouvě. Nedávno jsem koukal, že kolega nabízel chatičku na Sázavě, která nestála na vlastním pozemku, cenu určil kolem 500 tisíc a zájemců se ozvala celá řada. Poptávka pořád je.
Lidovky.cz: Letos obecně na realitním trhu čekáte stabilizaci?
Nečekám růst, žádný výrazný, ani v příštím roce ne. Bydlení je ale lidská potřeba, lidé se budou brát, budou se rozvádět, budou se chtít stěhovat. Pokud nedojde ke katastrofám, tak tu pořád bude poptávka. Pro nás jako realitní kanceláře tohle zpomalení vede ke snaze zlepšit naší práci. Takže to trochu i vítám. Růst kupních cen v posledních dvou letech byl až nezdravý.
Lidovky.cz: Ceny by mohly klesnout?
Jak jsem řekl, ceny stavebních prací výrazně rostou, ceny stavebního materiálu rostou, staví se mnohem dráž, takže neočekávám pokles. Není pro to důvod.
Odkaz na rozhovor v Lidových novinách najdete zde.
Autor
